Argentina, Milei quita controles a mercado inmobiliario. Presidente de Argentina Javier Milei puso fin al control de alquileres con mercado inmobiliario a la deriva del más fuerte.
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Javier Milei puso fin al control de alquileres. Ahora el mercado inmobiliario argentino es una incógnita.
Martín López es un propietario argentino, pero en los últimos años se sintió más como un fugitivo nervioso. Ahora radicado en Madrid, pasó gran parte de 2022 y 2023 sumido en la ansiedad y el papeleo, no porque haya hecho algo inmoral, sino porque las leyes de alquiler de Argentina convertían a ser propietario en una responsabilidad.
«Martín López» es un alias. Hasta fines de 2023, alquiló su departamento de dos habitaciones en el exclusivo barrio de Belgrano de Buenos Aires a través de una maraña de contratos a corto plazo, sin estar nunca completamente seguro de si sus acciones eran legales. La ley de control de alquileres de Argentina de 2020, derogada por el presidente Javier Milei en diciembre de 2023, había cargado a los propietarios de viviendas en la superficie con riesgos insoportables.
Muchos como Martín huyeron del mercado de alquiler formal hacia un limbo legal. Los apartamentos vacíos, la escasez de viviendas y los acuerdos secretos definieron el sector en Buenos Aires. Los inquilinos se peleaban por los escasos contratos de alquiler formales, mientras que los propietarios se enredaban en un lío tratando de extraer valor de sus propiedades sin infringir la ley.
Mientras planeaba su mudanza a España, Martín quería alquilar su apartamento sin negociar con pesos, la moneda argentina en constante devaluación. «Después de consultar con cinco o seis corredores, nos dijeron que la mejor opción era hacer contratos ‘temporarios’, tipo Airbnb», explica.
Esa solución alternativa trajo sus propios dolores de cabeza. «Una vez que me fui a Madrid, tuve que firmar un documento legal para autorizar a mi madre a firmar estos contratos en mi nombre, ya que tenían que firmarse en persona cada tres meses».
Al alquilar en dólares y renovar contratos con los mismos inquilinos una y otra vez, Martín eludía la ley de control de alquileres, una medida que explica su renuencia a revelar su identidad. Una disputa contractual con los inquilinos le habría traído todo tipo de problemas legales.
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Desde que Milei derogó las regulaciones de control de alquileres de Argentina, el codiciado departamento de Martín, y miles de otros como éste, han encontrado una base estable en un sector formal en crecimiento. «La posibilidad de firmar contratos en cualquier moneda y por cualquier duración nos dio la seguridad de que podemos alquilar nuestro lugar legalmente», dice. Cuando sus inquilinos, que escaparon de la guerra entre Rusia y Ucrania, confirmaron que también preferían evitar la molestia de renovar los contratos cada tres meses, el departamento volvió a ingresar al mercado formal.
En Buenos Aires y más allá, la desregulación de Milei también ha mejorado enormemente el panorama de alquileres para los inquilinos. Hace apenas 18 meses, Bruno Panighel, un consultor financiero de 29 años de Córdoba, luchaba por encontrar un departamento con su novia. «Puse alertas en todos los principales sitios web de alquiler de Argentina. Apenas se podían encontrar cien departamentos de uno o dos dormitorios en todo Buenos Aires», recuerda. Peor aún, las pocas opciones disponibles eran dolorosamente caras. «Los precios eran tan altos que en muchos casos era más barato vivir en un hotel. Hice los cálculos yo mismo», dice Panighel.
Ahora que se derogó la ley de control de alquileres de 2020, los departamentos han vuelto a inundar el mercado de alquiler de Buenos Aires, ofreciendo una gran cantidad de nuevas opciones. En Zonaprop, una de las plataformas inmobiliarias más grandes de Argentina, los listados de alquileres tradicionales se han disparado: de 5.500 antes de la reforma a 15.300 hoy, un asombroso aumento del 180 por ciento. Un tercio de ese aumento se produjo en tan solo un mes de la desregulación de Milei.
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Los alquileres reales (es decir, ajustados a la inflación) han caído, las soluciones alternativas a corto plazo están disminuyendo y los inquilinos están encontrando propiedades que se adaptan a sus necesidades. Panighel y su pareja viven ahora en un apartamento de dos habitaciones con un balcón largo, con un contrato de alquiler de un año. Lenta pero seguramente, la ciudad está volviendo a la vida para quienes buscan un lugar al que llamar hogar.
En 2020, mientras la pandemia hacía estragos y se avecinaba la incertidumbre económica, el gobierno peronista de Argentina introdujo amplios controles tanto sobre los precios de alquiler como sobre la duración de los mismos. La idea era brindar seguridad a los inquilinos contra aumentos bruscos e inesperados de los alquileres.
Pero las reglas eran asfixiantes. Los alquileres tenían que durar al menos tres años, y los aumentos anuales de los alquileres dentro de esos contratos estaban limitados a un promedio ponderado de la inflación y el crecimiento salarial; las cifras eran calculadas por el asediado banco central de Argentina. Si bien los propietarios podían reajustar los alquileres entre contratos de alquiler, expulsar a un inquilino antes de tiempo era prácticamente imposible. Peor aún, los alquileres debían pagarse en pesos, una moneda en caída libre que sufría una inflación en espiral.
En el papel, estos controles no parecían tan draconianos como las formas anteriores de control de alquileres, en las que los precios se mantenían por debajo de los precios del mercado de forma perenne. Después de todo, los propietarios podían reajustar los precios cada tres años. En la práctica, estos controles de precios y las duraciones mínimas obligatorias de los contratos crearon nuevos y enormes riesgos para los propietarios. ¿Tiene un inquilino indeseable? ¿O tal vez el alquiler de su propiedad está retrasado?
Argentina mercado inmobiliario
¿Qué le depara el futuro a medida que aumenta la demanda del mercado? Mala suerte. Se quedó atascado con su contrato de tres años y con alquileres cada vez más alejados del valor de la propiedad.
Frente a estos riesgos, los propietarios marginales decidieron naturalmente vender propiedades, transformarlas en alquileres de corto plazo al estilo Airbnb fuera de los controles, arriesgarse con acuerdos ilegales o dejar unidades vacías. En todos los casos, el resultado fue el mismo: menos viviendas disponibles para alquiler formal.
La inflación alta y creciente sobrealimentó estos riesgos. Con la aceleración de los precios, los propietarios normalmente buscarían formas de protegerse contra la depreciación de los alquileres reales, ya sea cobrando en dólares o revisando los niveles de alquiler con mayor frecuencia. Pero la ley prohibía tanto el pago en otras monedas como los aumentos de alquiler más de una vez al año, vinculando los alquileres a un índice de inflación salarial que nunca reflejaba la realidad. La única forma de salir adelante era fijar alquileres iniciales más altos, adivinando la inflación futura.
Los controles no solo significaron que los propietarios perdían en mercados inmobiliarios calientes con alta demanda; Las regulaciones también los expusieron a pérdidas devastadoras cuando la inflación superó sus expectativas. La tasa de inflación anual oficial de Argentina aumentó del 36 por ciento en 2020 al 51 por ciento en 2021, luego al 95 por ciento en 2022 y a un asombroso 211 por ciento en 2023. Eso significó que muchos propietarios estaban recibiendo mucho menos en términos reales de lo que negociaban año tras año.
Para Soledad Balayan, una corredora de bienes raíces en Belgrano, el impacto de los controles se hizo evidente rápidamente. Balayan había creado un índice de oferta de alquiler en 2012 basado en datos de Zonaprop. El efecto paralizante de los controles de alquiler pronto apareció en las decisiones de sus clientes y en esas estadísticas.
«La ley causó mucho miedo tanto en los propietarios como en los inquilinos», explica. «El nuestro es un negocio familiar que lleva funcionando 50 años. Clientes que habían estado con nosotros toda su vida de repente nos dejaban porque no querían poner su propiedad en el mercado. Por lo general, se trataba de personas que habían comprado un apartamento como forma de ahorrar».
Crisis argentina
En un país sin mercados financieros sofisticados, y donde la inflación inesperada a menudo erosiona los ahorros, la propiedad de una propiedad es una vía popular para la seguridad económica. Pero los controles de alquiler hicieron que el alquiler fuera una mala opción para los propietarios. Los datos de Balayan mostraron que desde junio de 2020, cuando entró en vigor la ley, hasta diciembre de 2023, cuando Milei la derogó, los anuncios de alquileres a largo plazo de apartamentos en Zonaprop se desplomaron un 53 por ciento. Los propietarios no solo estaban nerviosos, sino que huían del mercado.
«Muchos clientes nos dejaban por Airbnb, que era más atractivo», añade Balayan. Los alquileres a corto plazo permitían a los propietarios cobrar en dólares y reemplazar a los inquilinos cada pocos meses, eludiendo el régimen de control de alquileres. En 2019, Buenos Aires tenía 10.000 propiedades anunciadas en Airbnb; para enero de 2024, esa cifra había aumentado a 29.500.
Mientras tanto, los propietarios inundaron el mercado con propiedades en venta, revirtiendo instantáneamente el enfriamiento inicial de la oferta provocado por la pandemia de COVID-19. El índice de Balayan mostró que los departamentos en venta aumentaron un 63 por ciento por encima de su mínimo de la era de COVID en el verano de 2022, y el aumento comenzó cuando se introdujo el control de alquileres.
Abundaban las propiedades vacías. Para febrero de 2023, los datos del regulador estatal de energía del país revelaron que una de cada siete propiedades en Buenos Aires tenía un consumo de energía tan bajo que se presumía que estaba vacía. Este vaciamiento dejó a los inquilinos luchando por conseguir una vivienda. Muchos recurrieron a contratos temporales fuera del alcance de la ley.
La experiencia de Panighel y su novia pone de relieve los compromisos necesarios para conseguir incluso un alquiler temporal. «A las 8:30 de la mañana de un sábado, recibí una alerta de un nuevo anuncio… llamé al agente inmobiliario inmediatamente», recuerda. El lunes, habían pagado el contrato para que comenzara ese mismo día, «aunque todavía nos quedaban 20 días en nuestra casa».
Las soluciones alternativas no sólo eran caras, sino absurdas. Aunque su casero estaba encantado de alquilar el apartamento durante un año, la ley prohibía ese acuerdo. Así que la pareja acabó firmando cuatro contratos consecutivos de tres meses por adelantado, alternando cuál de los dos era legalmente el inquilino. Cada trimestre, visitaban al agente inmobiliario para destruir el contrato vencido. Era una mera formalidad, parte de un acuerdo de caballeros para imitar un contrato de alquiler de un año. Sin embargo, el proceso generaba una ansiedad constante. «Nunca tuvimos la certeza de que él cumpliera los contratos que habíamos firmado por adelantado», admitió Panighel. Una ley destinada a proporcionar seguridad a los inquilinos había generado en cambio una incertidumbre innecesaria.
La experiencia de Panighel no fue única. Valentina Morales, economista e influencer de 28 años, apenas pudo encontrar propiedades en línea cuando se mudó a Buenos Aires desde Rosario, la tercera ciudad más grande de Argentina. «En un momento, alrededor de octubre o noviembre de 2023, creo que vi 12 departamentos anunciados en todo el barrio de Palermo», recuerda, un distrito con casi 250.000 residentes, según el censo de 2020.
Si bien su familia tenía una propiedad en la ciudad y ella no podía encontrarla, finalmente, cuando se instaló allí, buscó un alquiler provisional de un año, una opción que la normativa sobre la duración mínima del contrato de alquiler había erradicado. Finalmente, recurrió al mercado de alquileres a corto plazo. «Entre julio y diciembre, viví en tres apartamentos diferentes, que pude encontrar solo a través de contactos o incluso pidiendo ayuda en X», dice Morales.
Inflación Milei
Para protegerse contra las pérdidas por inflación a corto plazo, incluso estos propietarios de alquileres a corto plazo exigían el pago en dólares. «También querían una ‘garantía de propiedad'», recuerda Morales, exigiendo a los inquilinos que presentaran el título de una propiedad de terceros que pudiera utilizarse para financiar las consecuencias de posibles disputas por el alquiler. Para aquellos que no podían cumplir con este requisito (o pagar el seguro de precaución, una póliza de seguro que cubría el alquiler impago), las opciones eran sombrías: o mudarse a las afueras de la ciudad o hacinarse en una vivienda compartida inadecuada. «No era solo yo quien no lo estaba pasando bien, sino también los propietarios que no querían poner sus viviendas a la venta», dice Morales.
El riesgo añadido y los costes de transacción, así como el hecho de que los propietarios adelantaran los alquileres para protegerse de la inflación acelerada, hicieron subir los precios de los alquileres de los nuevos contratos de alquiler. Tras caer en términos reales durante 2018 y 2019 y seguir la inflación durante gran parte de la década anterior, el aumento de los precios de los alquileres en Buenos Aires se disparó.
En 2020, los alquileres crecieron a un ritmo 1,7 veces superior al de la inflación, siguieron la tendencia de la inflación en 2021 y 2022, y luego volvieron a aumentar, ya que los aumentos de alquiler permitidos en los alquileres se limitaron aún más al menor de los dos: el crecimiento de los salarios o la inflación. Los propios datos del Ministerio de Desregulación muestran que los precios reales de los alquileres aumentaron alrededor del 50 por ciento en el área metropolitana de Buenos Aires en 2023. La consecuencia de las incertidumbres y los costes creados por el gobierno al limitar el crecimiento de los alquileres en los alquileres fue un aumento de los niveles de alquiler.
¿El resultado? El alquiler mensual promedio de un nuevo contrato de alquiler de un apartamento de dos habitaciones se disparó de 18.000 pesos a fines de 2019 a 334.000 pesos en enero de 2024, superando con creces los 210.000 pesos que se obtendrían si simplemente se hubiera seguido la inflación. Paradójicamente, el control de alquileres estaba convirtiendo el alquiler ordinario en un lujo que pocas personas podían permitirse.
Las mayores víctimas fueron los pobres, los jóvenes y los móviles: aquellos que no podían pagar los pagos iniciales para las compras o pagar los alquileres más caros a corto plazo en dólares. Los contratos anuales que la mayoría de los inquilinos jóvenes necesitaban dados sus planes de vida en constante cambio simplemente no estaban disponibles.
Control de alquileres Milei
Javier Milei ganó las elecciones presidenciales argentinas el 19 de noviembre de 2023, prometiendo usar su motosierra para acabar con el gobierno corporativista del país. El autodenominado libertario se había ganado un nombre como economista que destacaba las consecuencias devastadoras de las intervenciones incluso bien intencionadas. Una de sus primeras medidas fue el Decreto 70/2023, el llamado Megadecreto, que eliminó décadas de políticas intervencionistas. Entre sus objetivos: los controles de alquileres y la duración mínima obligatoria de los alquileres.
Lucas Llach es ex vicepresidente del banco central de Argentina y asesor ocasional de Federico Sturzenegger, su ministro de desregulación. A Llach le encanta la forma en que Milei eliminó las reglas sin vergüenza alguna.
«No fue solo que se derogó la ley, sino que también se reemplazó por nada», explica Llach. El decreto dejó a los propietarios e inquilinos con total libertad para negociar casi todos los aspectos de sus acuerdos: los niveles de alquiler, la frecuencia con la que se podían revisar los alquileres, la moneda utilizada para el pago y cualquier garantía o aval necesario. Milei incluso eliminó el requisito de registrar los contratos de alquiler ante el gobierno federal. Esta libertad creó un mercado diverso donde los inquilinos y los propietarios podían forjar acuerdos voluntarios, mutuamente beneficiosos y adaptados a sus necesidades.
Si los inquilinos valoran la seguridad económica y están dispuestos a pagar por ella, el mercado se la proporciona, dice Llach. «No hay razón para pensar que el mercado de alquileres necesite regulación. Las leyes de control de alquileres suelen estar concebidas para proteger a los inquilinos, pero los propietarios ya tienen un incentivo para mantenerlos, ya que el cambio de inquilinos aumenta sus costos de transacción». La rotación frecuente no sólo añade costos, sino que aumenta el riesgo de vacantes costosas.
Balayan, la agente inmobiliaria, está entusiasmada con la nueva flexibilidad. «El mercado de alquileres nunca ha experimentado tanta competencia entre los propietarios del lado de la oferta, dada la variedad de condiciones de alquiler que se ofrecen», escribió en octubre en La Nación, un periódico argentino. «Quienes buscan alquilar también se benefician de poder elegir la propiedad según las condiciones que sean más atractivas y beneficiosas para su situación particular».